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    二楼为什么容易反水,附原因分析和解决方法,可参考学习

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    发表于 2022-2-2 17:54:19 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自 中国广西钦州
                                                                                                       

    很多朋友买了二楼后发现有反水隐患或风险。反水事故中,厨房污水从下水管溢出,粪水从马桶倒灌室内,有的还漫到客厅卧室。如果房主恰好不在家,污水浸泡全屋,淹坏装修、家具、其他东西等等,造成很大损失。有的还多次发生。不少二楼业主准业主心情低落,甚至坐卧不安。二楼要积极查清反水隐患或原因,跟开发商、物业和楼上住户等协商处理,防止事故的发生或再发,索赔损失。其实总的来说,反水的概率小,不必过于焦虑。简单介绍一些基本的处理办法,能够应对大部分返水问题。也适用于一楼架空层、一楼或二楼商铺的上一层等类二楼的情况。


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    一 反水的主要原因和情形

    在一楼独立下水的情况下,二楼是整楼管道的最低点,当管道底部堵塞或排水能力不足时,排水立管里的污水积压,水位上升,高过二楼时,管内污水就从二楼的厨房下水管、卫生间的马桶或地漏反流倒灌到二楼室内。厨房厕所事故大致各占一半。

    一般来说,反水的主要情形有,

    1管道设计施工问题,管径过细,通气管问题,埋地管道损坏,管内有障碍物,底部横管过长,拐弯过多,拐弯角度过尖,坡度不够甚至倒坡,最低横支管与立管底端或底部横管的距离不达规范,立管转横时弯头半径太小(规范是两个45度弯头或4倍管径大弯头或变径弯头),排水能力不足等。建议学习《建筑给水排水设计标准GB50015》的《排水》一章查找问题,需要注意的是即使达标,也存在小概率反水的可能。有些二楼管道完全合乎规范,横管到污水井距离短,冲刷能力足,反水风险很小,业主可以放心。污水管废水管底部与通气管分别连通的三立管的排水溢流功能也比较强。

    2建筑垃圾堵塞,施工和装修阶段,一些工人习惯不良,将水泥胶水等建渣倒入下水道,极易堵塞管道,造成反水,或者黏结在管道内壁,使实际管径变小,排污能力下降,造成返水隐患。实际上正常管道的冲刷能力比较强,一些建渣被冲走了,否则返水事故会更常见。“避开装修期,毛坯必闭管,开装先疏通”的经验非常有道理。有的高层毛坯住宅会经历较长的装修期。精装房较少发生这个问题。

    3楼上住户使用不当或不慎,业主或物业疏于维护等。卫生巾,塑料,毛巾,头发,瓶罐等大杂物垃圾经大便器掉入下水道。普遍使用马桶的地方情况好一点,马桶内部管径只有几厘米,大的杂物会卡在马桶里,装修期过后卫生间堵塞发生较少。楼上整桶的水倒入马桶,立管内瞬时水流过大或者产生强压,造成返流反气冒泡。洗菜洗碗池饭菜残渣倒入厨房管道,油污本身容易凝结固化形成挂污或堵塞,而物业疏于疏通或不彻底。

    选择处理方案之前,最好把反水的情形或可能原因查清楚,最好弄清楚自己的楼层户型,总高层数,房龄,楼下情况,卫生间厨房位置,管道材质,室内外管道情况,已否装修,污水流向的污水井等情况。毛胚房可以直接看到管道情况,精装交付的房子可找物业或住建局档案馆复制整个户型几十层的排水图纸。



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    二 整改维护疏通管道,文明使用排水管

    先找开发商或物业负责,特别是新收和保修期内的房子,先尽量让开发商解决问题。如果管道设计施工有问题,要修理或重新施工,至少达到《建水标》规范,过通球实验。一旦整改,可要求开发商大幅增加横管坡度,达至国标数倍,留些余地,国标有时候不够用。管道接头处很可能存在密封圈或堆积物凸出管道内壁,影响污水尤其是污物的通行,横管发生过堵塞的有必要去除接头处的凸出并大幅增加坡度。底部横管铸铁管,是可以一节节拆卸的,可以要求物业或聘请有关公司对铸铁管拆卸清洗后装回。车载高压水冲疏通机疏通能力强,疏通效果比用弹簧疏通机彻底,不损伤管道。

    物业应勤勉尽责,疏通维护好管道,有条件的应购置使用高压水车疏通机等。容易反水的管道,要加强检查和疏通,预防反水。发生反水时,物业要立即赶到,通知楼上暂停用水或者关闭单元供水阀门以遏止反水,疏通管道,清理卫生。因物业原因造成业主损失的,物业应依法赔偿。物业还要提醒敦促小区业主和租户文明使用排水管。

    楼上业主和租户合理使用排水管,不但是品德上的要求,也是一种明确的法律义务。要让物业在显要位置张贴醒目的提示牌,提醒住户依法合理使用管道,排水管不是垃圾桶。提示牌可采用永久性的塑料牌或金属牌,牌上文字举例 “亲爱的住户朋友,为了排水管的正常使用,请勿将厕纸以外的东西扔进马桶,请勿将饭菜残渣等倒入厨房管道,否则可能致使排水管堵塞和反水。感谢您的支持。”也可以加一句“如造成相关住户损失的,需依法赔偿。”或者业主自行在电梯门口或轿厢等处张贴。物业群发短信、业主群等可以补充提醒。要让所有业主和租户明白,胡乱使用排水管是违法的。

    关于相邻各方共同使用排水管道的法条有:

    《民法通则》第八十三条,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。

    《物权法》第八十六条,不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。

    《物权法》第九十二条,不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。

    《侵权责任法》第六条,行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错,行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。

    发生严重事故或损失的,相关责任方有赔偿的义务。管道设计施工不合理的,开发商应承担责任。化粪池、污水井或公共管道淤塞的,或者未尽疏通义务的,物业有责任。建筑垃圾堵塞的,楼上装修户共同承担责任,生活垃圾堵塞的,楼上所有住户共同承担责任,除非相关方能够提供无责任或无过错的证据。装修或家具家电等淹坏,造成较大损失的,建议保留好证据,向法院起诉,要求责任方赔偿损失。有关事项可委托律师操作,装修开支单据要保留好。只要证据充分,法院必定支持,网上已有一些现成案例,损失额的九成一般能够获赔。赔款会由法院执行,不需要向楼上一户户追索。二楼也许不在乎赔款,但赔偿对物业和住户是警示、教育。反水损失一次,可起诉索赔一次。

    维权可找12345政府热线或住建局等。可上电视维权,舆论压力下开发商或物业或职能部门或社区等会尽力解决问题。

           二楼处于管道底端,二楼可以多留意管道情况,监督物业。如果发现卫生间或厨房不能下水,电话通知物业立即处理。每隔一段时间,二楼可用六十度热水或管道疏通剂冲入厨房排水管,冲洗立管内油污,预防油污的凝结堵塞。操作时,注意不要让管道烧坏或腐蚀。二楼住户长期离家时,注意用网络监控等查看家中情况。

    只要物业疏通到位,所有住户不乱来,二楼就不会发生反水。

    三 几种改造措施。

    几千年前的大禹治水就讲究疏浚,反水处理的措施也是以排为主,而堵次之。

    厨房问题多发,已未装修都好处理,一般是安装溢流管。能做溢流管的尽量做溢流管,彻底解决问题,好于各类止反阀。止反阀堵住水反到三楼,有违《民法》精神,楼上的污水会漏下来,污染天花板和墙体。如果厨房出户管是竖向的,在下水管底端装斜三通,支口接溢流管伸到外墙外或设备平台上(隐蔽看不见)。如果厨房出户管是横向的,可装直三通,支口接弯头再接溢流管出墙,溢流管要比出户横管高一些,正常使用时,洗碗池的污水流入下水管不溢出。可再在三通和溢流管之间装一个球阀,也可不装。溢流管仅伸出外墙一小段,物业一般不会反对,可将伸出部分漆成外墙颜色,减少对外观的影响。当主管底部堵塞时,主管内反流进二楼管道的污水从溢流管溢出,不会反到洗碗池。同时溢流也是堵塞反水的提示报警信号,物业闻讯疏通后,管道就可恢复使用了。厨房污水气味轻,返水几月或几年一遇,溢出的次数很少,对公共环境影响极小。管道和三通等径50mm,叫水电工做。


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    厨房溢流管

    卫生间的主要方案有独立下水管道、溢流管、挡水墙加溢流管、防反水警报装置等。

    独立管道对外立面影响较大,如果物业或其他业主不同意就改不了。楼下是商铺或入户大堂的,可能也改不了管道。如果改独立管道的话,可同时替三楼做一根溢流管,否则三楼反水后污水会漏到楼下,泡坏吊顶等等,污水会在房顶和墙体产生有害病菌霉斑等,很难清洗,污染室内环境。改管道找水电工即可。

    溢流管对外立面影响小,物业和其他业主一般不太反对,方案有多种。架空层的立管可以做带存水弯(防臭)的溢流管。二楼溢流管可以从主立管接出伸到外墙或设备平台上(外观隐蔽),也可以带存水弯等,管径75mm,平时要不溢水。当底部堵塞时,污水从溢流管溢出,不污染室内。物业及时发现,及时疏通清扫,它有溢流除险和堵塞报警双重功能。因为反水概率小,污水溢出室外频次很低,处理及时,对公共环境影响很小。如在二楼地板下设管,需要取得一楼的同意。叫水电工做。


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    挡水墙方案主要是应对精修房小概率反水风险。有的装修后才发现反水隐患,一些地区要求精装交付,越来越多的人买到的是精装房。在卫生间门口做一道挡水墙挡住污水,反水时让污水从溢流孔(管)排至室外。管口仅伸出外墙一小段,平时完全没有污水或气味,别人一般不会反对。反水时,污水仅淹到不怕淹的卫生间,客厅卧室安全。污水流到室外后,物业能够及时发现,立即疏通。室外污水及时清扫后,公共环境影响也很小。挡水墙上端用半圆材或磨圆,对出入影响小,墙高可酌地势坡度降低。


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    如果觉得返水概率很小,不愿意损坏装修安装溢流装置等,但又不完全放心,可以安装防反水警报装置。卫生间门口设置一个电子溢水报警器加高清监控,通过WiFi连接手机,手机报警时点开摄像头确认(地板上可放置一个木片或塑料浮标)。溢水报警器结合高清摄像头基本上可以消除误报情况。及时发现,立即处置,能大大减少装修家具等淹坏的损失。同时入户门可以装一个智能门锁,一旦发现情况,主人如果在外很远,可让物业凭密码入户尽快处置。如果污水流出慢,物业或自己是来得及处置的。这可以大大降低被动性,提高心理安全感。卫生间附近使用摄像头要注意对隐私的保护。

    马桶止反阀防反总成等可能造成堵塞,或效果不如人意,不耐用,谨慎尝试安装。

    以上是一些主流的简单的方案,大部分二楼类二楼反水问题足以解决,方案细节可能需要根据具体情况进行调整修改。问题复杂的,可与开发商、物业及邻居协商处理。


                   
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